Im Münchner Bestand nahm die Zahl beurkundeter Immobilienverkäufe 2025 zu. Käufer müssen dabei energetische Pflichten als wesentlichen Kostenfaktor berücksichtigen frühzeitig. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das maßgebliche Gesetz GModG. Die neuen Regelungen entlasten Eigentümer bei alten Konstanttemperaturkesseln erheblich teilweise. Weitergeltende Nachrüstpflichten betreffen jedoch unzureichend gedämmte Decken und Leitungen. Ein erstmaliger Eigentumswechsel kann für Erwerber konkrete Handlungsfristen auslösen. Vor Vertragsunterzeichnung empfiehlt sich daher eine fachkundige technische Bestandsaufnahme umfassend.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Gaskessel von 1989 unterliegen keiner altersbedingten Austauschpflicht mehr
Die Streichung der bisherigen §§ 71 bis 73 im Gebäudemodernisierungsgesetz beseitigt mehrere frühere Heizpflichten. Neu eingebaute Heizungen müssen nicht automatisch zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme einsetzen. Ferner gibt es keine gesetzliche Altersgrenze mehr, nach der ein Konstanttemperaturkessel nach dreißig Jahren zwingend ersetzt werden muss. Auch das frühere Verbot fossil betriebener Heizkessel ab 2045 wurde aufgehoben. Davon unabhängig gelten weiterhin technische Regeln sowie immissionsschutzrechtliche Anforderungen der 1. BImSchV.
Leitungsdämmung senkt Wärmeverluste und erfüllt bestehende gesetzliche Nachrüstpflichten zugleich
Die fortbestehenden Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Komponenten. Eine oberste Geschossdecke muss verbessert werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz besitzt und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht ausreichend gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Leitungsverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Bestandsgebäudes spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Schlüsselübergabe löst keine Frist für Nachrüstpflichten des Erwerbers aus
Für bestimmte selbstgenutzte kleine Wohnhäuser enthält das Gesetz einen einmaligen Pflichtenübergang. Hat der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine der höchstens zwei Wohnungen bewohnt, trifft den ersten späteren Erwerber eine zweijährige Umsetzungsfrist für bereits bestehende Nachrüstpflichten. Maßgebend ist nicht der Übergabetag, sondern der Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Eingang des Kaufpreises, die Besitzüberlassung und die Schlüsselübergabe bleiben unbeachtlich. Nach Abschluss dieser ersten Frist kann weiterer Käufer nicht verpflichtet werden.
Gesetzliche Ausnahme schützt Selbstnutzer vor unwirtschaftlichen Dämmkosten im Einzelfall
Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser enthält § 35 Absatz 4 GModG eine wirtschaftliche Härtefallregelung. Besteht keine realistische Aussicht, dass sich Dämmkosten durch niedrigere Energiekosten innerhalb einer angemessenen Frist amortisieren, entfällt die Nachrüstpflicht. Ein Antrag bei der zuständigen Behörde ist für das Entstehen der Ausnahme grundsätzlich nicht notwendig. Der Eigentümer sollte dennoch eine belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung erstellen lassen. Im Streitfall muss er die angesetzten Kosten, Einsparwerte und Rahmenbedingungen vollständig nachvollziehbar nachweisen.
Bis zu 50.000 Euro Bußgeld bei GModG-Verstößen möglich
Energetische Anforderungen sind nicht folgenlos, wenn Eigentümer sie dauerhaft missachten. Bei Verstößen können Bußgelder bis zu einer Höhe von 50.000 Euro entstehen. Betroffen sind beispielsweise ungedämmte Decken zum Dachraum oder zugängliche Leitungen. Auch fehlerhaft ausgeführte Modernisierungen können gegen gesetzliche Mindeststandards verstoßen. Bei Fördermaßnahmen drohen zusätzliche Nachteile durch verlorene oder zurückgeforderte Zuschüsse. Eine Prüfung vor dem Kauf dokumentiert den Zustand des Gebäudes. Sie erleichtert die Kostenplanung und zeigt verfügbare Förderwege verständlich auf.
Verfügbare Infrastruktur bestimmt die passende Technologie beim Heizungstausch wesentlich
Ein freiwilliger Wechsel der Heiztechnik kann gemäß § 42 GModG an die konkreten Verhältnisse des Bestandsgebäudes angepasst werden. Neben einer Wärmepumpe kommen eine Biomasseheizung und die Belieferung über ein Wärmenetz in Frage. Der Eigentümer darf auch mehrere Systeme kombinieren. Maßgeblich sind unter anderem der energetische Zustand, die erforderliche Leistung, die vorhandenen Heizflächen und die Erschließung des Grundstücks. Eine fachgerechte Auslegung vermeidet Überdimensionierung, unnötige Betriebskosten und Einschränkungen im täglichen Betrieb zuverlässig.
Neue Gasheizungen benötigen ab 2029 mindestens zehn Prozent Klimawärme
Eigentümer, die nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in einem Bestandsgebäude einbauen lassen, müssen die gesetzliche Bio-Treppe berücksichtigen. Sie verlangt ab 2029 einen klimaneutralen Wärmeanteil von zehn Prozent. Danach steigen die Mindestwerte 2030 auf fünfzehn, 2035 auf dreißig und 2040 auf sechzig Prozent. Bestehende Anlagen bleiben ausgenommen, auch nach einem Eigentumsübergang. Im Jahr 2045 fordert § 42a GModG für alle in Verkehr gebrachten Brennstoffe Klimaneutralität ohne Ausnahme.
Dacherneuerungen unterliegen den Höchstwerten der Anlage 7 des GModG
Wer an einem Wohngebäude keine relevanten Bauteile verändert, unterliegt nach dem GModG keiner allgemeinen Sanierungsvorgabe. Die energetischen Mindestanforderungen werden ausschließlich bei konkreten Modernisierungsarbeiten wichtig. Sie erfassen etwa den Austausch von Fenstern, die Dämmung einer Außenwand oder die Erneuerung des Daches. Maßgebend sind dann die Werte der Anlage 7 für die bearbeitete Fläche. Bei Außenwänden beträgt der einzuhaltende Höchstwert 0,24 W/(m²K). Arbeiten bis zu zehn Prozent der Gesamtfläche lösen keine Anforderung aus.
Gutachten benötigen nach Gesetzesreform eine Prüfung ihrer Rechtsgrundlagen
Nicht nur der Gesetzestitel, sondern auch die interne Gliederung der Vorschriften wurde geändert. Daher sind Paragraphenangaben in älteren Dokumenten häufig nicht mehr unmittelbar auffindbar. Die frühere Regelung des § 47 GEG steht nun in § 35 GModG; die §§ 48 und 51 GEG wurden zu §§ 36 und 39 GModG. Für Kaufinteressenten ist ein Abgleich wichtig, damit vertragliche Aussagen, energetische Bewertungen und Fördervoraussetzungen auf der gegenwärtig geltenden Rechtslage künftig sicher beruhen.
Für die Bewertung einer gebrauchten Immobilie reicht der Blick auf Kaufpreis, Lage und Kesselalter nicht aus. Zwar entfällt die frühere Pflicht zum Austausch alter Konstanttemperaturkessel, doch verbleiben relevante Sanierungsthemen. Dazu gehören die Dämmung oberster Geschossdecken, die Isolierung zugänglicher Leitungen und mögliche Fristen nach Eigentumsübergang. Auch bei der Wahl einer neuen Heizung müssen Brennstoffquoten und langfristige Versorgungskosten berücksichtigt werden. Heid Energieberatung München untersucht Gebäudezustand, Rechtsfolgen, Förderoptionen und wirtschaftlich sinnvolle technische Alternativen.
